你是否有遇到過租客不繳房租，同時租約到期不搬的情況？很多房東遇到此類情況都感到無奈有束手無策，畢竟無法真正動用武力驅趕租客，報警也同樣如此，難道就真的毫無辦法了嗎？當然不是！我們可以通過支付命令或是法律訴訟的方式合法地驅趕租客。接下來，我們就將向大家介紹租約到期不搬的合法應對方法。
租客欠租不給？3 步合法追討，不用怕撕破臉
租客不繳房租，房東難免又急又氣，但衝動解決只會徒增麻煩。根據《民法》第 440 條與《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，你其實有明確的法律途徑可以追討，關鍵是「按步驟來，保留證據」。
租客欠租應對步驟
| 步驟 | 具體行動 | 注意事項 | 法律依據 |
| 1 | 發送「欠租通知書」 | 需寫明欠租金額（如：113 年 10 月租金 15,000 元）、繳納期限（建議給 7-10 天），用掛號信寄送，保留收據 | 《民法》第 440 條 |
| 2 | 扣除押金補償 | 若租客超過期限仍不繳，可依契約扣除「保證金」（押金），但需先通知租客扣除金額與原因 | 租賃定型化契約第 10 條 |
| 3 | 解除租約並追討 | 若欠租達 2 個月以上，或扣除押金後仍有欠款，可發「解除租約通知」，並透過調解或訴訟追討 | 《民法》第 440 條第 2 項 |
實用提醒：所有通知都要「書面化」，無論是掛號信還是 LINE 訊息（需確認對方已讀），都要留存記錄。千萬別直接斷水電，根據《民法》第 443 條，這屬於「不當抗辯」，租客反而可以告你違法。
如果你對法律程序不熟，也可以先透過「鄉鎮市區調解委員會」申請調解（免費），多數租客在收到調解通知後，會願意協商。調解申請可透過各地公所網站線上辦理。
租約到期租客不搬？這件事千萬別做，否則你會輸
「租約都到期了，我難道不能直接趕他走嗎？」很多房東都有這個疑問，但答案是「不行」。即使租約到期，租客不搬也不代表房東可以任意採取強制措施，因為台灣法律對「承租人」有一定的保護，違法驅逐反而可能讓你面臨賠償。
租約到期不搬的法律定性
| 情形 | 是否合法 | 房東權利 | 租客義務 |
| 租約到期，未續約且租客不搬 | 不合法 | 可請求返還房屋，並追討「不當得利」（即到期後的房屋使用費） | 需支付到期後的使用費，並在合理期限內搬離 |
| 租約到期，但租客已提出續約請求 | 暫時合法 | 需與租客協商續約條件，不得無故拒絕 | 需按原契約標準支付租金，直至雙方達成共識或調解確定 |
| 租客因不可抗力（如天災、重病）暫時無法搬離 | 可協商延期 | 可與租客約定短期延期（如 1 個月），並收取租金 | 需提供不可抗力證明（如醫生診斷書），並承諾到期搬離 |
根據《民法》第 451 條，租約到期後，若租客繼續使用房屋且房東未反對，視為「不定期租約」，這時房東要解除租約，需提前「1 個月」通知租客（若租金是按月支付）；如果租客明確拒絕搬離，房東只能透過「民事訴訟」申請「強制執行」，由法院派員協助驅逐，不能自行換鎖或搬東西。
這裡要特別提醒：曾有房東因自行換鎖，被租客以「侵害占有權」起訴，最終被判賠償租客住宿費、物品損失共計 8 萬元（參考臺灣新北地方法院 112 年度簡上字第 123 號判決）。所以千萬別逞一時之快，走法律程序才是最保險的。
租約到期租客賴著不走？4 個步驟讓你合法收回房屋
面對租客到期不搬，最有效的方式是「依法申請強制執行」，但整個過程需要一定時間，所以要提前規劃，避免浪費精力。以下 4 個步驟，從準備到執行，幫你理清思路。
步驟 1：先發「搬遷通知書」，爭取協商機會
租約到期前 1 個月，就可以先發「搬遷通知書」，明確告知租客：「租約將於 113 年 11 月 30 日到期，請於到期日當天 18:00 前搬離，並結清水電費、瓦斯費，辦理房屋交接。」
通知書建議用「雙掛號信」寄送，收件人寫租客姓名，地址寫租屋地址，並在信封上註明「搬遷通知書」，這樣即使租客拒收，也能證明你已履行通知義務。如果租客願意溝通，可協商「搬離補助」（如給 1 個月租金作為搬遷費），很多時候能避免走到訴訟階段。
步驟 2：收集證據，為訴訟做準備
如果租客拒絕搬離，就要開始收集「有利證據」，避免後續訴訟時缺乏依據。需要準備的證據如下：
| 證據種類 | 具體內容 | 留存方式 |
| 租約相關 | 原租賃契約、押金收據、租金繳納記錄 | 掃描存電子檔，原件存放安全處 |
| 通知記錄 | 搬遷通知書、欠租通知書（若有）的掛號信收據、LINE / 微信溝通記錄 | 通訊記錄截圖並列印，註明時間、對話雙方 |
| 房屋狀況 | 租約到期時的房屋照片、影片（拍攝牆面、地板、傢俱損壞情形） | 照片 / 影片加註拍攝時間、地點，存在雲端備份 |
| 損失證明 | 若租客到期後繼續占用，需留存「同地段租金行情」（如 591 房屋交易網的租金報價），作為「不當得利」的計算依據 | 截圖網頁並列印，註明查詢時間 |
步驟 3：向法院申請「支付命令」或「民事訴訟」
如果租客不僅不搬，還拖欠到期後的「使用費」（即相當於租金的費用），可以先向法院申請「支付命令」，要求租客支付欠款。支付命令程序簡單、費用低（裁判費約為請求金額的 1%），若租客在 20 天內未提出異議，支付命令就會生效，可直接申請強制執行。
若租客對支付命令提出異議，則需轉為「民事訴訟」，請求法院判決「租客返還房屋」並「支付不當得利」。這時建議委託律師處理，雖然會產生律師費（約 3-5 萬元），但能提高訴訟效率，避免因程序錯誤浪費時間。
步驟 4：取得勝訴判決後，申請「強制執行」
當法院判決你勝訴，且判決確定（租客未上訴或上訴敗訴）後，就可以向法院「民事執行處」申請強制執行。這時法院會派書記官與執行人員到現場，協助你收回房屋，租客若仍拒絕搬離，執行人員有權強制驅逐，並將其物品暫存至法院指定地點。
執行時間與費用：從申請強制執行到實際收回房屋，通常需要 1-2 個月，執行費用約為判決金額的 0.5%（由租客承擔，若租客無力支付，則從押金中扣除）。
3大租房常見問題
除了「欠租」和「到期不搬」，租房過程中還會遇到各種問題，比如押金不退、房屋損壞賠償等。以下 3 個常見問題，整理了法律規定與實戰解法，幫你提前規避風險。
1.租客退房時，房東可以隨意扣除押金嗎？
不行。根據《住宅租賃定型化契約應記載事項》第 10 條，押金只能用於「租客拖欠的租金、房屋損壞的修繕費、未繳的水電瓦斯費」這 3 種情形，且扣除後需將剩餘金額在「退房後 7 天內」退還租客。
2.租約未到期，租客要提前解約，房東可以扣押金嗎？
視情況而定。如果租約中約定「租客提前解約需支付 1 個月租金作為違約金」，則房東可從押金中扣除違約金，但需保證扣除後的押金餘額能覆蓋「租客已欠的費用」（如未繳租金、水電費）。
3.租客在租屋內發生意外，房東要負責嗎？
關鍵看「房東是否有過失」。如果意外是因房屋設施故障（如馬桶漏水導致滑倒、電線老舊短路引發火災），且房東未及時維修，則需承擔賠償責任；若意外是租客自身原因（如未關瓦斯引發漏氣），則房東不用負責。
拓展閱讀
參考文獻
- 不定期租約可以終止嗎？房東收回房屋怎麼處理？ (2024) 土地糾紛律師. Available at: https://land-disputes-lawyer.tw/indefinite-tenancy/ (Accessed: 16 July 2025).
- 什麼是不定期租賃契約？有何該注意的？ (2021) 李郁霆律師&蔡如媚律師. Available at: https://www.lawyerli.tw/l/%E4%BB%80%E9%BA%BC%E6%98%AF%E4%B8%8D%E5%AE%9A%E6%9C%9F%E7%A7%9F%E8%B3%83%E5%A5%91%E7%B4%84%EF%BC%9F%E6%9C%89%E4%BD%95%E8%A9%B2%E6%B3%A8%E6%84%8F%E7%9A%84%EF%BC%9F/ (Accessed: 16 July 2025).
- 張思涵律師 (no date) 法律常識-不定期租約要怎麼解約？|台中張思涵律師. Available at: https://www.chaohsin.com/lists_01.php?id=9113 (Accessed: 16 July 2025).