買房貸款沒過算違約嗎？中古屋一直是許多人購房的選擇之一。然而，這類房子因為房齡較大，容易出現銀行貸款難以通過或貸款成數較少的情況，由此可能影響到整個購房計劃。如何增加中古屋貸款成數和買房貸款沒過算違約嗎，就成為很多人關係的問題。為此，我們整理了中古貸款成熟不足預防方法等信息，幫大家答疑解惑。
為什麼中古屋貸款成數不足？
中古屋貸款成數不足原因1：房齡因素
一般來說，房齡越老，貸款成數可能越低。銀行在審核貸款時，會考慮房屋的殘餘價值。房齡較大的中古屋，可能存在結構老化、設施陳舊等問題，未來維修成本較高，銀行為了降低風險，會降低貸款成數。例如，一棟 30 年房齡的公寓，相比 10 年房齡的住宅，貸款成數可能會低 10% – 20%。
中古屋貸款成數不足原因2：房屋狀況不佳
如果中古屋的屋況較差，像是有漏水、壁癌等問題，銀行估價就會降低，從而導致貸款成數不足。銀行會派專業人員進行房屋鑑價，屋況不理想會讓銀行認為抵押物價值不高，不願意提供高成數貸款。比如，某套房屋存在嚴重漏水問題，銀行鑑價可能會比正常屋況的同類型房屋低數十萬元，貸款成數也會隨之下降。
中古屋貸款成數不足原因3：所在區域不佳
房屋所在區域的發展前景、交通便利性、生活機能等，都會影響貸款成數。若是位於偏遠地區，或是周邊環境不佳，銀行可能會降低貸款成數。像是某些偏鄉地區的中古屋，由於需求低，銀行貸款成數通常低於都會區。
買房貸款沒過算違約嗎？
在台灣，因貸款成數不足而解約是否算違約，需看買賣契約的具體條款。若契約中有 “貸款成數不足得以解約” 的相關條款，且買方已依約履行申請貸款等義務，只是因銀行審核未通過導致貸款成數不足，此時解約通常不算違約。但如果契約中未明確此類條款，買方單方面因貸款問題解約，則可能被視為違約，需承擔相應賠償責任。所以，大家在簽訂買賣契約前，可以和屋主協商，在契約中添加相關的條款。
如何避免貸款成數不足而違約？3大預防
預防1：事先做好貸款規劃
在看房前，就可以先向銀行諮詢自身的貸款資格和可能的貸款成數。同時，我們可以提供自己的收入證明、信用報告等資料，讓銀行初步評估。這樣能大致了解自己能貸到多少錢，從而在選房時更有針對性，避免選擇超出貸款能力範圍的房子。同時，我們還可以在和屋主協商的情況下，在契約中添加貸款成數不足相關內容。
預防2：選擇屋況良好的中古屋
盡量挑選屋況良好、房齡較新的中古屋。這樣的房屋在銀行鑑價時更容易獲得高評估，從而提高貸款成數。購房前，我們也可以請專業的房屋鑑定師進行檢查，了解房屋是否存在隱患，此舉避免因屋況問題導致貸款成數不足，也能幫助判斷當前房屋狀況，住得更安心。
預防3：合理選擇房屋區域
考慮房屋所在區域的發展前景和配套設施。選擇交通便利、生活機能完善的區域，這些區域的房屋需求相對較高，銀行也更願意提供高成數貸款。像是靠近捷運站、商業中心的中古屋，貸款成數通常會比偏遠地區的房屋高。
房屋貸款成數如何提高
提高房屋貸款成數方法1：提高自身信用評分
銀行很看重借款人的信用狀況。保持良好的還款記錄，避免信用卡欠款、延遲繳費等不良信用行為都能有效地提高我們的信用評分。信用評分越高，銀行認為借款人的還款能力和意願越好，就更有可能提高貸款成數。
提高房屋貸款成數方法2：增加收入證明
我們在申請房屋貸款時還提供穩定且充足的收入證明，能讓銀行相信你有足夠的能力償還貸款。除了工作收入，若有租金收入、投資收益等其他收入來源，也可以一併提供，會大大提高銀行對你的信任。
提高房屋貸款成數方法3：提供擔保人或共同借款人
若自身條件不足以獲得高貸款成數，我們可以找信用良好、收入穩定的親友作為擔保人或共同借款人。他們的資信條件也會被銀行考量，有助於提高貸款成數。例如，借款人的父母作為共同借款人，銀行可能會因家庭整體償債能力提升，而提高貸款成數。
其他籌資方式
- 向親友借款
- 向親戚朋友借款是直接的籌資途徑。
- 需與親友協商借款金額、還款方式及期限。
- 務必寫好借據，以明確雙方權利義務。
- 此方式能解決資金短缺，利息可能低於銀行貸款。
- 舉例：向父母借 50 萬元用於支付房屋頭期款，約定在若干年內分期償還。
- 申請信貸
- 當貸款成數不足時，可申請個人信貸作為補充手段。
- 需留意信貸利息通常比房屋貸款高，且額度有限。
- 在申請前，要評估自身的還款能力，防止過度負債。
- 例如，部分銀行提供的信貸額度最高可達借款人年收入的數倍，可按需申請。
- 賣出其他資產
- 若持有閒置的股票、基金、車輛等資產，可考慮賣出換取現金。
房屋貸款常見問題
問題一：貸款成數和貸款金額有什麼關係？
貸款成數是銀行根據房屋評估價值給予的貸款比例。例如，房屋評估價值為 500 萬元，貸款成數為 70%，那麼貸款金額就是 500 萬元乘以 70%，即 350 萬元。貸款成數越高，在房屋評估價值不變的情況下，能貸到的金額就越多。
問題二：不同銀行的中古屋貸款成數會有差異嗎？
會有差異。不同銀行的信貸政策、風險偏好不同。有的銀行可能更看重房齡，有的銀行更關注借款人的職業。比如，A 銀行可能對房齡在 20 年以內的中古屋給予最高 80% 的貸款成數，而 B 銀行對同樣房齡的房屋可能只給 75% 的貸款成數。所以，多比較不同銀行的貸款方案很有必要。
問題三：貸款成數可以談嗎？
部分情況下可以談。如果借款人自身條件優異，如收入高、信用好，或是房屋條件突出，像位於熱門地段、屋況極佳，可嘗試和銀行談判提高貸款成數。
參考文獻
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