【房子過戶費用】三等親可贈與嗎？2026房屋過戶費用

房屋過戶費用是多少，三等親可贈與嗎？房產，往往是一個台灣家庭最核心的資產。當你打算將這份厚重的資產傳遞給親屬時，首當其衝的是房子過戶費用，如何計算又如何能盡可能節稅，這是我們最關心的問題。接下來，我們就將具體向大家講解2026年房屋過戶費用，同時向大家解答三等親可贈與嗎等親屬贈與相關問題。

房屋過戶方式有哪幾種？

在台灣，想要變更房屋的產權，主要的路徑就只有三條：買賣、贈與、繼承。每一條路上的風景不同，你所需要支付的房子過戶費用也天差地遠。別急著做決定，先看看它們各自的底層邏輯。

1.一般買賣（含二親等買賣）

這是最常見的過戶方式，你可能覺得這只適用於陌生人交易，但在家族傳承規劃中，「二親等買賣」（例如父賣子）其實是非常高明的節稅手段。只要資金流向清楚，你能證明孩子真的有錢向你買房，或者你有合法的借貸證明，這種方式往往能幫你省下大筆的未來稅賦。

優點：

• 適用優惠稅率：如果你符合條件，可以使用「一生一次」或「一生一屋」的自用住宅土地增值稅優惠稅率（10%），這比一般稅率（20%~40%）省下的房屋過戶費用非常可觀。
• 未來出售稅負低：這是最關鍵的一點。透過買賣取得的房屋，成本認定是「市價」。未來孩子若要賣房，計算房地合一稅時，成本高，獲利就少，稅金自然就低。
• 產權清楚：銀貨兩訖，較無後續爭議。

缺點：

• 資金門檻高：孩子必須拿得出錢，或是要有明確的貸款能力。如果金流交代不清，會被國稅局認定為「假買賣、真贈與」，這時不僅要補繳贈與稅，還可能面臨罰款。
• 前期現金流壓力大：買方需要支付頭期款、規費等現金。

2.贈與過戶

這是很多長輩直覺首選的方式。「我的房子，直接送給孩子，不是很簡單嗎？」贈與在操作上確實有極高的彈性，你可以決定什麼時候送、送多少（分年贈與）。然而，魔鬼藏在細節裡，現在省下的房子過戶費用，很可能在未來變成巨大的稅務炸彈。

優點：

• 操作彈性大：不需要孩子有資金能力，隨時可以辦理。
• 利用免稅額：父母每人每年有244萬元的贈與稅免稅額，透過分年贈與持分，可以有效降低當下的房屋過戶費用。

缺點：

• 土地增值稅重：贈與無法適用自用住宅優惠稅率，必須繳納一般稅率的土地增值稅，這筆錢通常不少。
• 未來稅賦極高（房地合一稅）：這是最大的坑。贈與取得的房產，成本是被認列為「房屋評定現值」加上「土地公告現值」，這兩個數字通常遠低於市價。如果孩子將來想賣房，市價減去這個超低的成本，帳面獲利會變成天價，導致房地合一稅高得嚇人。
• 法律風險：生前贈與後，若子女不孝，財產很難拿回來。

3.繼承過戶

這是唯一發生在被繼承人身故後的過戶方式。雖然聽起來感傷，但在稅務規劃的角度，繼承往往是最節省房子過戶費用的途徑，堪稱稅務上的「免死金牌」。

優點：

• 免徵土地增值稅：這是繼承最大的益處。無論這間房子在長輩手中持有多少年、漲幅多大，過戶時土地增值稅直接歸零，這是其他兩種方式無法比擬的。
• 免契稅：繼承移轉不需要繳納契稅，這又省下了一筆房屋過戶費用。
• 高額免稅額：遺產稅有高達1333萬元的免稅額，加上配偶扣除額、喪葬費等，這意味著絕大多數的中產家庭透過繼承過戶，幾乎不需要繳納遺產稅。

缺點：

• 無法指定時間：必須等到長輩身故才能啟動，無法解決長輩生前的資產分配需求。
• 產權複雜化：如果繼承人眾多且意見不合，很容易形成「公同共有」的僵局，房子看得到吃不到，甚至引發家族訴訟。
• 未來稅負風險：與贈與相同，繼承取得的成本認定也是公告現值，未來出售時同樣面臨高額房地合一稅的問題（不過新制下有一定程度的配套減免，但仍需精算）。

2026年房子過戶費用是多少？

當你心裡對過戶方式有了底，接下來我們就要進入房子過戶費用的話題。為了讓你一眼看懂這複雜的費用結構，我們將三種方式的房子過戶費用與稅務成本整合在同一張表格中。

這張表透露了一個核心秘密：房子過戶費用不能只看當下付出的錢。雖然「繼承」當下最省錢，但只在所有人過世後，指定的繼承人才能獲得房屋，而且如果你預期孩子將來會賣掉這間房，那麼「買賣」雖然當下要繳一些土增稅，卻能幫孩子在未來省下數百萬的房地合一稅。總而言之，沒有最好的方式，只有最適合的方法，大家可以根據自己的需求進行選擇。

房屋過戶稅款：魔鬼細節分析

我們已經在上方表格中總覽了費用，這裡我們還需要特別針對「稅」做更進一步的解釋。因為房屋過戶費用裡，規費和代書費都是小錢，真正會讓你痛的是「稅」。

• 買賣房屋過戶稅款：土地增值稅是最大宗的支出。如果你名下的房子持有很久，公告現值漲幅巨大，土增稅可能會高達數百萬。這時候，善用「自用住宅優惠稅率」就成了救命稻草。你必須確保你的戶籍在裡面，且出售前一年沒有出租或營業，這樣稅率可以直接從40%降到10%。這中間的差額，往往就是一台進口車的價格。
• 贈與房屋過戶稅款：最常被忽略的是「視同贈與」的風險。很多人以為用買賣形式過戶給子女，只要價格寫低一點就好。錯了，國稅局會看你的成交價是否顯著低於市價，以及資金流是否真實。一旦被抓包，不僅房子過戶費用沒省到，還會被連補帶罰。
• 繼承房屋過戶稅款：雖然免了土增稅和契稅，但要注意「遺產總額」的計算。現在房價高漲，一間台北市的房子很容易就超過免稅額度。

三等親是什麼？

在討論房產移轉時，親屬關係的遠近也會直接影響法律的認定和稅務的稽查力度。你或許沒有想到這一點，但既然你已經開始了解親屬間的房屋財產過戶，那麼也請不要漏掉如此重要的內容。在台灣的民法親屬編中，親等的計算其實很簡單，就是「數格子」。你從自己出發，每經過一個世代算一親等。

• 一親等：你的父母（直系血親尊親屬）、你的子女（直系血親卑親屬）。
• 二親等：你的祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女（直系）；還有你的兄弟姊妹（旁系）。
• 三等親（三親等）：你的曾祖父母、曾孫子女；你的叔叔、伯伯、姑姑、舅舅、阿姨（旁系血親尊親屬）；以及你的姪子、姪女、外甥、外甥女（旁系血親卑親屬）。

所以，當我們討論三等親時，通常指的是叔侄、舅甥這層關係。這在家族財產流轉中其實非常常見，比如單身的姑姑想把房子留給照顧她的姪子。

三等親可贈與嗎？

這個問題的答案是肯定的。在台灣法律下，財產是你個人的，你想送給誰都可以，別說是三等親，就算是毫無血緣關係的陌生人，你也可以贈與。所以，三等親可贈與嗎？當然可以。但是，魔鬼藏在「稅務稽查」的邏輯裡。

根據《遺產及贈與稅法》第5條，二親等以內的親屬間財產買賣，原則上會被「推定」為贈與，除非你能提出支付價款的證明。也就是說，父子之間的買賣，國稅局預設你們是假的，你要自己證明是真的。

然而，三等親（如叔侄）之間的移轉，並沒有受到這個條款的「推定贈與」限制。這意味著，叔叔賣房子給姪子，在法律形式上比較容易被認定為一般買賣，國稅局查核的嚴格程度，理論上會比二親等寬鬆一些。

所以，對於三等親可贈與嗎的精確回答是：法律完全允許贈與，你要繳贈與稅；如果你選擇用買賣方式移轉給三等親，雖然不像二親等那樣被嚴格推定，但依然要保存完整的金流憑證，以備不時之需。這一點在規劃房子過戶費用時，務必納入考量。

房屋過戶常見問題

在實務操作中，大家遇到的問題往往比法條更具體。以下這三個關於房屋過戶費用的問題，是我最常被問到的，或許也是你心中的疑惑。

1.房子還有房貸，可以直接過戶給子女嗎？

這是一個非常現實的問題。答案是可以，但這在稅務上會被視為「附有負擔的贈與」。

舉個例子，房子市價2000萬，房貸還剩500萬。如果你把房子連同房貸一起過戶給子女，這500萬的房貸因為是由子女承擔，可以從贈與總額中扣除。這聽起來像是個降低房屋過戶費用（贈與稅）的好方法，對吧？

但要注意，銀行這邊是大魔王。原屋主的房貸要轉移給子女，子女必須經過銀行的信用審核，證明有還款能力。如果銀行不同意轉貸，這條路就走不通。此外，如果國稅局發現子女根本沒有還款能力，這500萬的扣除額可能會被剔除，甚至認定這500萬也是你幫他還的，變成雙重贈與。

2.為了省稅做「假買賣真贈與」會怎麼樣？

很多人覺得自己很聰明，利用買賣來規避高額的贈與稅，同時利用自用住宅優惠稅率來降低土地增值稅。這是一場豪賭。國稅局的電腦系統比你想像的強大得多，他們會交叉比對子女的收入、財產狀況以及每年的現金存取紀錄。如果你剛好問到三等親可贈與嗎，並打算用假買賣操作，風險雖然比二親等低一點點，但依然存在。

一旦被認定為虛偽交易，你面臨的不僅是補繳房子過戶費用中的差額，還有《稅捐稽徵法》下的刑事責任，甚至涉及「使公務員登載不實」的偽造文書罪。為了省幾十萬的稅，背上刑事前科，這筆帳怎麼算都不划算。

3.房屋過戶費用到底該由買方還是賣方出？

在一般的市場交易習慣中，這有既定的默契：土地增值稅由賣方負擔（因為是賣方享受了土地漲價的利益），而契稅、印花稅、登記規費則由買方負擔。代書費通常是買賣雙方平分，或是由買方支付。

但在親屬間的過戶（不論是買賣或贈與），這些規則都可以打破。在家族內部，通常是誰有現金誰就多出一點，或者由獲得房產的子女全額負擔所有的房子過戶費用。這裡要特別提醒，如果是贈與稅，法律上的納稅義務人是「贈與人」（也就是父母），如果由子女代繳，這筆代繳的稅金會被視為另一筆贈與，計算上會變得非常複雜，操作前最好諮詢專業代書。

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參考文獻